בתים למכירה בהרצליה פיתוח – הערכת שווי הבית

ברוב המקרים בתים למכירה בהרצליה פיתוח עוברים הערכת שמאי. מיהו שמאי? מה תפקידו וכיצד הוא מבצע את הערכת שווי הבית? שמאות מקרקעין היא תחום העוסק בהערכת שווים של קרקעות ונכסים לא רק בתחום המגורים אלא גם נכסים מסחריים, נכסים להשקעה ועוד. הוא משמש הגורם המסייע כאשר תפקידו הוא להעריך את שווי הנכס. חשוב לציין כי לכל שמאי עשויה להיות הערכת השווי שלו והיא תהיה שונה משל רעהו. שמאי מקרקעין חייב עם תואר ראשון כלשהו וללמוד שמאות וכן לעמוד בבחינת מועצת השמאים. יש גם תקופת התמחות אשר רק לאחריה הוא יוכל להירשם בפנקס שמאי המקרקעין ולקבל רישיון. בביצוע של עסקת נדל”ן בין אם זו קנייה או בין אם זו מכירה, הוא מספק מידע לעורך הדין המבצע את החוזה בעברת המידע לגבי שווי הנכס ודגשים חשובים אשר עשויים להשפיע על התמורה וההיתכנות העסקית. לעתים יהיה מצב שגם לאחר הערכת שמאי יתגלו בעיות בנכס הקשורות למיסוי, בעלות, שעבוד, בנייה לא חוקית, ליקויים ועוד ושווי הדירה יהיה נמוך מהמחיר שדורשים הבעלים.

חילוקי דעות פותר שמאי

לעתים בעלים של בתים למכירה בהרצליה פיתוח יסרבו לקבל את הערכת המתווך לגבי שוויו של בית, מתוך חשיבה כי ערכו גבוה יותר ולבעלי משרד תיווך בהרצליה פיתוח או בכל מקום אחר, יש עניין להעריך אותו פחות משוויו כדי לבצע עסקה מהירה. דבר זה אינו נכון כלל וכלל ובמצב זה יש לערב שמאי שהוא נטול שיקולים אישיים ודעתו אובייקטיבית. הערכת השמאי היא זו שתיתן מושג על ערכו של הבית בשוק והיא חשובה מאוד בעיקר בשל חילוקי דעות אם קיימים בין בעל הנכס לבין המתווך. כך יהיה בטוח בעל הבית כי שוויו של הבית לאחר בדיקת השמאי הוא כפי שזה מעריך אותו ואין לו שום אינטרס להפחית או להעלות את המחיר. הערכת שווי הבית כפי שהוא לא תמיד מספקת משום שאם מדובר על בית שלא עומד בסטנדרטים המקובלים לחיים מודרניים באשר חלוקת החללים שלו לא נכונה, אין ניצול מרבי של השטח והלקוח הפוטנציאלי מתכוון לערוך בו שיפוץ גדול, את עלות השיפוץ מוסיפים להערכת השווי בעיקר כאשר מדובר בבית ישן שחייב להיעשות בו שינוי משמעותי.

הערכת שווי בתים למכירה בהרצליה פיתוח

הערכת שווי בתים למכירה בהרצליה פיתוח דורשת להתייחס לשני גורמים: המגרש והמבנה שעליו. בדרך כלל הערכת המגרש יותר קלה והיא מהווה פונקציה של מחיר לכל מ”ר ובהתאם למיקום. ויש עדיין כמה נקודות המעניקות למגרש כלשהו נקודות זכות כמו כיוון, מגבלות ופרופורציות. חישוב ערכו של המגרש הוא מתמטי ואילו הערכת שווי המבנה שונה לגמרי. כל קונה פוטנציאלי מתייחס אחרת למבנה שעל המגרש קרי-הבית על פי העדפותיהם האישיות. משום כך הערכת שווי הבית תהיה בטווח של מחירים ולא מחיר אחד ללא עוררין. יותר קל להעריך בית חדש מאשר בית העומד לשיפוץ אשר ערכו ייקבע לאחר שהוא יעבור עיצוב ושיפוץ ויכלול גם את עלות השיפוץ. בית שהכי קשה לנקוב בשוויו הוא בית בן 10-20 שנים שמור ובמצב טוב, אולם עדיין נחשב ישן מבחינת התכנון הפנימי שהוא לא עונה על הצרכים המודרניים היום כמו לדוגמה חלוקת החלל ועוד. זה יכול להיות בית עם מטבח קטן מדי שאין בו מקום לכל המכשירים החשמליים שיש היום, סלון חשוך ועוד. בית כזה צריך לקבל הערכת שיפוץ כדי להפכו לבית מודרני שנוח יהיה לחיות בו היום וייתכן כי עלות החידוש שלו תעלה יותר מאשר להורסו ולבנות בית חדש תחתיו.